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如何选购吉隆坡的房产?
发布日期:2019-12-09

如果您打算购买吉隆坡的房产,一定要点开看一下!本文旨在为读者提供购买吉隆坡房地产的指南。

  首先,让我们来看看马来西亚现行的海外投资房地产法:马来西亚各州政府对外国人投资房地产设定了门槛。例如,热门城市吉隆坡的投资门槛是100万马来西亚林吉特(167万人民币),而雪州是200万马来西亚林吉特(334万人民币)。外国人只能购买分层所有权的项目,最典型的是公寓。外国人不得购买独立产权的项目,如独立别墅。外国人投资房地产的最高贷款限额为50%,这意味着杠杆率最多将提高一倍。对于外国人买卖房地产,如果房地产在五年内出售,税率将为收入的30%;如果在六年后出售,税率将为收入的10%,从签订购买合同之日起计算。


  第一个问题:决定买房的目的:自住还是投资

  我们认为买房时要问的第一个问题是,买房的目的是什么?不同的目的决定不同类型的房地产。

  马来西亚目前的第二家园计划鼓励海外高净值人士在马来西亚居住、退休,并为老年人及其子女提供就读当地学校的机会。我们知道许多中国投资者已经加入或有兴趣加入这个计划。对这个群体来说,自谋职业是他们的主要目的。这种房地产的需求是居住在宽敞舒适的环境中,密度低,绿化率高,配套设施齐全,附近有好的学校。

  说到学校,马来西亚的学校分为公立学校和私立学校。一般来说,马来西亚华人把他们的孩子送到私立学校。尽管私立学校不限制学生的居住,但根据当地的惯例,私立学校的学生通常住在学校附近,以方便通勤。

  例如,我们这次参观的一个适合自营职业的项目位于吉隆坡以外的富裕地区李颖芝山。它距离吉隆坡市区8公里。周围地区绿化率很高。走在路上到处都是鸟和花。由于它位于富人区,周围没有铁路或轻轨,只有少数公交车和通勤者依靠私家车,所以环境非常安静。该项目也位于富人区的核心,附近有超市和诊所。该项目的最大亮点是附近有许多国际学校,有英语、美国和法语设施。

  该项目以大型为主,最小规模为108平方米,最大规模为468平方米。目前的售价约为14000元/平方米,管理费约为9元/平方米/月。该项目将于明年年底交付给该建筑,并将根据马来西亚的工程节点进行支付。走进样板房,这种房子给我们两个字的感觉:奢华,就像我们在电影里看到的那种令人羡慕的房子,可以说是一种完美的自我职业生活。

 

如果买房的主要目的不是为了自住,而是为了投资,那么我们就来看第二个问题:租金回报率与升值率

  租金回报率和升值率一直是决定投资成功的两个因素,但就像熊掌和鱼一样,在现实生活中,高租金回报率的房地产升值率非常普遍,反之亦然。更难找到两个都好的房地产项目。

  几十年来,中国房地产市场的发展一直强调增值率,而忽视租金收益率,而英国、法国等发达国家的房地产则更加强调租金收益率。吉隆坡的房地产情况如何?经过这次调查,我们认为投资者应该更加关注升值率,而不是租金回报率,这主要是由马来西亚政府对海外投资者的区别对待决定的。

  受马来西亚现行海外投资房地产法的限制,政府有意将两种不同类型的房地产市场分开,其中33,360个是普通市场。市场上的商品主要是中小型公寓,总价低,可负担性强,适合普通人的日常生活。另一个是高质量市场。市场上的大多数商品都位于城市中质量最好的地区,总价格高,大型公寓不是高端公寓。

  前者市场只对当地居民开放,而后者市场对所有人开放。主要参与者是海外投资者和一些本地高净值人士。打个不恰当的比方,这相当于马来西亚政府制定了一项“让步”,海外投资者一般只能在其中经营。普通本地工人的收入水平决定了他们无论是买房还是租房,都很少来海外投资者的场地玩,所以支持吉隆坡市区高房价高租金的主要是海外人士和少数本地高净值人士。

  虽然这种房地产项目在租金回报率方面无法与当地居民主导的需求市场相比,但在增值率方面却远远好于需求市场,因为其中的玩家都是财大气粗的海外投资者,已经见识过世界。


 吉隆坡的房产

  

当我们把目标设定为增值率优先时,第三个问题:地区的选择

  我们可以看到大多数房地产专家只推荐三点金三角地区,即双子塔、吉隆坡塔和柏威夏广场,并表示只有那个地区值得投资。然而,在了解马来西亚政府对海外投资者的差别待遇后,我们意识到选择这个地区是不可避免的,因为绝大多数达到100万马来西亚令吉的投资门槛的房产都位于吉隆坡市区,尤其是金三角地区,即使它们都位于市中心,但是增值率也因地区而异。

 

  第四个问题:公寓类型的选择

  与自住项目不同,一般来说,小型公寓比大型公寓更适合投资房地产,因为尽管大型公寓的租金会略高,但小型公寓在租金回报率和租金方面往往比大型公寓好。特别是在海外投资者投资的地区,该地区的租户一般由以下群体组成:派往马来西亚的外国公司高管;马来西亚的国际游客;赴马来西亚就医的短期游客;去吉隆坡短期出差的白领。

  此外,由于面积小,小公寓的总价格通常不高,这更便于将来在市场上流通。在我们参观的另一个泰国市场,我们发现曼谷出现了许多总面积只有20-30平方米的小公寓,非常受海外投资者的欢迎。由于吉隆坡的入场费限制在100万马来西亚林吉特(167万元人民币),单价在3万-5万元人民币之间,还没有飙升,吉隆坡市区没有多少小公寓。最小的房子也需要55平方米。普通住宅面积约为100平方米。与此同时,吉隆坡没有共用的建筑面积。这里建筑面积很大,所以房子看起来很宽敞。

  在我们审查的四个项目中,两个主要是中小型公寓。一个在106贸易大厦和敦拉萨国际贸易中心附近。最小的公寓面积约为55平方米,最大的公寓只有107平方米。目前,价格约为3万元/平方米,管理费约为8元/平方米/月。根据马来西亚第13阶段项目节点,该项目将于2023年交付至该建筑进行付款。

  另一个靠近使馆区,最小69平方米,最大92平方米。现价约为57,000元/平方米,管理费约为10元/平方米/月。该项目将于明年交付至该建筑,并将根据马来西亚第11阶段项目节点进行支付。它还具有提供9年租赁服务的优势,租金回报率为7%,允许业主每年免费入住15天。


  总结:

  综上所述,我们认为在购买吉隆坡房地产项目时,首先要确定的是将其用于自住还是投资。如果是出于投资目的,考虑到马来西亚政府对海外投资者的差别待遇和100万马来西亚元的入场费限制,投资区域基本上仅限于吉隆坡市区。在选择地点时,最好坚持从最好中选择最好的原则,并尽量选择靠近地标建筑或特殊区域的项目。在户型的选择上,小户型比大户型好。与租金回报率相比,我们应该更加重视项目的增值潜力。

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